Qu'est ce que RealT?

Description

RealT est un site qui propose de l’immobilier fractionné et tokenisé au US (et bientôt hors US). RealT a été créé par les frères Jacobson (Jean-Marc et Rémy) en 2019. Le but des 2 frères est de rendre l’immobillier liquide. Les biens sont tokenisés via une entreprise soit une LLC ou une INC. Les tokens émis pour chaque bien représente une action et les loyers sont des dividendes de cet entreprise.

flowchart LR
    A1[Propriété 1]-->
    B1[LLC ou INC] <-- Action --> C1[n*RealT Tokens]
    B1 -- Dividende --> D1[Loyer]

    A2[Propriété 2]-->
    B2[LLC ou INC] <-- Action --> C2[n*RealT Tokens]
    B2 -- Dividende --> D2[Loyer]

Les loyers sont payés chaque lundi en USDC/xDAI (aussi en “token stable du RMM” - voir plus bas). RealT est sur Ethereum ainsi que sur Gnosis Chain. Le ticket minimum est de 50$ environ pour des rendements d’environ 8 à 11% actuellement (les rendements ne sont pas garanties). Les biens sont réévalués 1 fois par ans. Lors de cette réévaluation les tokens peuvent prendre de la valeur ou en perdre suivant la réévaluation. Dans mon cas l’ensemble de mes tokens acquis ont pris de la valeur.

Les avantages de RealT

• Le RMM qui permet de mettre en collatéral ses tokens et faire des emprunts (sorte d’hypothèque), actuellement basé sur AAVE V3

• Le marché secondaire nommé le YAM - You And Me qui permet de vendre et d’acheter des tokens RealT
• L’équipe fait régulièrment des lives sur Youtube en Français, et la communauté peut poser facilement des questions (c’est en plus du Discord et Telegram)
• Le dashboard communautaire qui permet de suivre ses investissements dans RealT

Les inconvénients

• Pour le moment beaucoup de bien à Détroit mais peu ailleurs (problème de diversification)
• Pas beaucoup de diversification dans le type de bien, pas de biens commerciaux par exemple, etc

Historique de RealT

Historique en fonction de mes souvenirs et des informations que je possède. Il peut donc avoir quelques erreurs!

9 mai 2019

Démarrage du site RealT

Le site ouvre à cette date avec la vente de la propriété 9943 Marlowe St, Detroit, MI 48227

nov 2019

CEX, le 4 novembre 2019

RealT ajoute des tokens sur Uniswap afin de pouvoir acheter et vendre des tokens RealT via un CEX

déc 2019

1^er vente au environ du 20 décembre 2019

• 9943 Marlowe St, Detroit, MI 48227 a été complètement vendu à 107 personnes de 33 pays différents. Il a fallu environ 7 mois - Plus d'information ici
• Les réserves de maintenance des biens sont déposés sur compound.finance afin d'obtenir un rendement. (ce n'est plus le cas aujourd'hui!. Il y avait trop de frais pour faire les sorties et rentrées on-ramp/off-ramp).

janv 2020

2^ème ventes de RealT

Le 29 janvier 2020, RealT vend sa 2^ème maison en 4 mois (5942 Audubon Rd, Detroit, MI 48224)

mars 2020

1 000 000$ et depeg...

• Après un soucis sur le DAI, RealT décide de payer les loyers en USDC au lieu du DAI (Article de MakerDAO sur le problème avec le DAI)
• Au environ du 31 mars 2020, RealT a vendu pour plus de 1 000 000 de dollar US de token

avril 2020

Paypal...

• On ne peut plus payer par Paypal sur RealT, le compte de la société a été banni.
• Dans la même période, il y a un sondage pour déterminer le prix approximatif que les gens sont prêt à payer par token. Le résultat est 50$

août 2020

Incendie

Le 28 août 2020, RealT prévient qu'il y a eu un incendie sur l'immeuble Fullerton, sans faire de victime, sur plusieurs unités
=> Pour plus d'information voir la section Mon avis

févr 2021

Changement de blockchain

Au environ de février 2021, suite à l'augmentation importantes des frais de transaction sur Ethereum, RealT décide de payer les loyers sur la Gnosis Chain (anciennement xDAI Chain), ainsi que de recevoir ses RealT Tokens sur la Gnosis Chain pour ceux qui le souhaite

mars 2021

Maison de réinvestissement

RealT mets en place la 1^er maison de réinvestissement qui permet chaque lundi qu'au lieu de verser un loyer, on achète un RealT Token spécifique

La 1^er maison de ce type est 15350 Greydale St, Detroit, MI 48223

juin 2021

la 100^e

Le 2 juin 2021, RealT vend sa 100^e maison qui est 4852 W Cortez St et un NFT est créé pour cette occasion (Rarible)

août 2021

Assurance

RealT fait un partenariat avec Opium Network pour assurer les loyers. Pour des questions de compliance, juste 10700 Whittier Ave, Detroit, MI 48224 fut assuré pendant un certain avant que ce soit repoussé/abandonné

déc 2021

Cadeau de Noël 2021!

• Possibilité d'acheter en crypto sur Gnosis Chain avec Request Network
• Test de l'ACPI-1 (Auto-Construction of Initial Price) qui devait permettre de déterminer le prix de lancement du REG avec 4 ACPI - abandonnée par la suite pour des raisons de compliance
  
  
  
• Présentation de la REG DAO (Real Estate Governance Decentralized Anonymous Organization), le 29 décembre 2021 - repoussée ensuite

avril 2022

Real estate Liquidity Protocol

Le 14 avril 2022, RealT propose la possibilité de mettre en collatéral ses tokens de propriété afin de faire des emprunts en xDAI. Le protocol ce nomme RMM, il est basé sur AAVE V2

sept 2022

Pas besoin de wallet

Au environ de septembre 2022, RealT lance le walletless, une technologie qui permet au gens qui ont du mal avec le web3 de ce passer de Metasmask/Rabby/clé privé,public tout en pouvant ce lancer, dans l'immobilier tokenisé.

déc 2022

Détokenisation

RealT revend sa 1er maison dans le monde réel avec une détokenisation pour la propriété 18983 Alcoy Ave, Detroit, MI 48205. Un vote est soumis au actionnaire de la société qui détient Alcoy. Le vote est effectué du 2 au 6 décembre 2022, puis la destruction du token est effective en janvier 2023

=> Plus d'information

janv 2023

Nouveau marché secondaire, AAVE

• RealT lance au environ du janvier 2023, le YAM (You and Me) qui permet d'acheter et vendre en toutes sécurités ses tokens de propriété. Il permet de remplacer SwapCat ou de le completer. Les 1^er test avait débuté en octobre 2022.
• RealT fait une demmande à la DAO de AAVE pour passer le RMM sur AAVE V3, le 4 janvier 2023 (Forum AAVE Gouvernance)

févr 2023

AAVE DAO

Demande de deploiement sur le forum de gouvernance en "whitelabel" de AAVE V3 pour la version 2 du RMM (ARFC): Forum AAVE Gouvernance et dépot du vote le 15 février 2023 sur le Snapshot de AAVE.

mars 2023

AAVE DAO, partenariat

• Vote sur le Snapshot de AAVE pour la possibilité d'avoir le RMM V2 basé sur AAVE V3. Le vote c'est passé du 2 mars 2023 au 5 mars 2023 (vote)
• Partenariat Roofstock pour vendre des maisons de classe supérieur. La première maison vendu avec ce partenaire est 80 Colser Dr, Covington, GA 30016
  
  
  

juin 2023

Le Panama

RealT vend sa première maison hors des Etats-Unis. Le 1^er pays choisi est le Panama parce qu'il a comme devise le dollar US, et qu'il a du potentiel selon les frères Jacobson. Le 1^er bien est une villa de vacances nommées Villa Marina 514, Playa Venao, Los Santos, Panama

juil 2023

Nouveau partenariat pour l'Europe

RealT annonce des partenariats avec Wiseed et Twenty First Capital, le 6 juillet 2023 afin d'avoir les licences necessaire pour son lancement futur en Europe

déc 2023

fin d'utilisation de Hello Sign (Dropbox)

RealT noue un partenariat avec Tediji pour la signature des contrats

janv 2024

Incendie

Il y a un incendie qui détruit complètement la propriété 581-587 Jefferson Ave, Rochester, NY 14611, sans faire de victime, le 17 janvier 2024. Jefferson avant l'incendie:

=> Plus d'information

févr 2024

RMM V2

Le 8 février 2024, RealT lance le RMM V2 qui est basé sur AAVE V3.

mars 2024

Equity

Le 21 mars 2024, RealT ouvre son capital. 5 000 000$ de token sont vendu qui correspondent à 6,25% de la société RealT Inc.
Les acheteurs du token sont actionnaires via une société Suisse monté pour l'occasion.
Vitesse approximatif de la vente: ici

avr 2024

Ajout de moyen de paiement

RealT ajoute via Request Network, le paiement en aRMMWUSDC, aRMMWXDAI sur Gnosis Chain et sur Polygon, le MATIC, wETH, USDCe (USDC venant de Ethereum), l'USDC natif, l'USDT. Sur Ethereum, il est maintenant possible de payer en ETH, USDC et USDT.

Détokenisation

Le 2 décembre 2022, RealT annonce qu’il a eu une offre d’achat pour le bien 18983 Alcoy Ave, Detroit, MI 48205, et que les actionnaires vont devoir voter pour accepter l’offre ou non. Si l’offre est accepté le bien sera détokenisé et les tokens détruits et les tokens holder recevront des USDC de la vente

Voici les résultats du vote à la fermeture le 6 décembre 2022:

Plus de détail ici

Mon avis

RealT est un acteur sérieux, pionnier dans la tokénisation immobilier, et la tokenisation fractionné. J’ai investie dès 2019 chez eux, avec Marlowe, avec actuellement en 2024, avec plus de 200 biens différents sur Détroit surtout, mais aussi un peu à Toledo, Floride et Chicago. Il y a peu de vacances locatives.

Il y a eu un incident, un incendie dans la propriété Fullerton le 28 août 2020, qui a pas fait de victime, RealT a bien géré ça. Les tokens holder ont été prévenu, ils ont fait le necessaire pour les travaux et les assurances. Il y a eu une baisse de loyer (ce qui est normale), et ainsi qu’une baisse de la valeur des tokens au prorata des appartements invivables, le temps que les travaux soient fait, ensuite c’est revenu dans l’ordre.

Extrait de l’email reçu de RealT à l’époque:

Bonsoir à toutes et tous,

Comme vous le savez peut-être, un bâtiment habité présente sa part de problèmes, et l'un d'entre eux pourrait être un incendie. Malheureusement, un incendie s'est produit vendredi soir, 28 août, dans l'un des appartements situés au 16200 Fullerton. Heureusement, personne n'est blessé et tous les locataires sont sains et saufs.

Selon les premières informations des pompiers, le début de l'incendie était dû à une cigarette. Deux autres appartements ont également subi d'importants dégâts d'eau suite à l'intervention des pompiers.

Suite à cet incendie, la ville a ordonnée l'évacuation du bâtiment afin que nous puissions nous assurer que sa structure est saine. Nous espérons pouvoir rouvrir les portes à nos locataires d'ici quelques jours ; la plupart des locataires ont hâte de rentrer chez eux, et plus de 60% d'entre eux expriment leur désir d'être chez eux le plus tôt possible.

RealT a immédiatement pris l’affaire en main, demandant aux entreprises concernées de commencer le désencombrement et le nettoyage. RealT a payé ces frais à l'avance afin de ne pas perdre de temps sur la restauration des unités endommagées. Cette restauration coûterait entre 100 000 et 150 000 dollars américains. Notre compagnie d'assurance a déjà donné un préavis, qui devrait couvrir les coûts de toutes les réparations.

Enfin, les loyers sont maintenus à 100% jusqu'au 3 septembre (prochaine échéance de paiement). Nous n’avons pas encore d’informations de la part de l’assurance sur ce point pour le moment, mais il est nécessaire de prévoir un loyer partiel lors de la réhabilitation complète du bâtiment, qui devrait prendre deux à trois mois. Nous ferons un suivi au cours de la semaine pour vous tenir au courant à mesure que nous recevrons des chiffres plus précis.

Dans tout malheur, il y a aussi une opportunité ! L'incendie n'a causé que des dommages localisés et superficiels, de sorte que la restauration peut avoir lieu rapidement. Les efforts des pompiers afin d’éteindre le feu ont également endommagé l'intérieur du bâtiment, principalement les parties communes, ce qui présente une opportunité de remettre ces zones à un niveau supérieur de leur état initial. Les systèmes électriques et de climatisation feront également l'objet d'une révision et le toit sera probablement partiellement ou entièrement rénové. Tous ces travaux, ainsi que la rénovation des 3 appartements concernés, permettront à l'immeuble de prendre de la valeur une fois les travaux terminés. Faites-le savoir à ceux qui sont nouveaux dans le secteur de l'immobilier : c'est pourquoi vous avez une assurance. Les pertes deviennent des opportunités !

Le prix symbolique de Fullerton doit être ajusté pour refléter la réalité. Les coûts estimatifs de rénovation sont d'environ 125 000 $, ce qui signifie que l'état actuel de la propriété vaut 125 000 $ de moins. Le prix du jeton pour l'achat et la vente sur le site Web de RealT sera réduit pour refléter ce changement. Une fois les rénovations de la propriété terminées, le prix symbolique sera réajusté pour tenir compte des rénovations améliorées.

Nous sommes sincèrement convaincus que ce malheur et la rénovation qui l'accompagne renforceront notre collaboration.

Toute l'équipe est disponible pour répondre à toutes vos questions.

RealT

Avant:

Après l’incendie:

Pour conclure, je suis très satisfait de mon investissement dans RealT, ça permet de contrebalancer la volatilité des cryptomonnaies “classiques”.

Recapitulatif

Lien utile

• Site web de RealT
• Wiki RealT
• RMM
• Dashboard Communautaire
• Chaine Youtube de RealT